Immobilie geerbt — was jetzt auf Sie zukommt.

Erbschein und Erbnachweis — die Grundlage von allem

Eine Immobilie zu erben bedeutet zunächst: rechtlich nachweisen, dass Sie überhaupt Erbe sind. Ohne diesen Nachweis können Sie weder Verträge schließen noch das Grundbuch ändern.

In den meisten Fällen ist dafür ein Erbschein nötig, den Sie beim zuständigen Nachlassgericht beantragen. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, reicht meist die Eröffnungsniederschrift des Gerichts zusammen mit der Verfügung — ein separater Erbschein erübrigt sich dann oft.

Der Antrag erfolgt persönlich beim Nachlassgericht oder bei einem Notar, der den Antrag dann an das Gericht weiterleitet. Halten Sie bereit: Sterbeurkunde, Personalausweis, Geburts- und ggf. Heiratsurkunden zum Nachweis der Verwandtschaft sowie eine Auflistung des Nachlasses.

Die Ausstellung dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen. Kosten richten sich nach dem Nachlasswert — bei einer Immobilie schnell mehrere hundert bis tausend Euro.

Erbengemeinschaft — wenn mehrere erben

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen Erben zusammen — und über jede Entscheidung muss einstimmig abgestimmt werden.

Das klingt einfach, ist in der Praxis aber oft konfliktreich: Will einer verkaufen, möchte der andere vermieten, der dritte selbst einziehen — schon ist Bewegung blockiert. Auch laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen) müssen anteilig getragen werden, was bei Uneinigkeit zu Streit führt.

Lösungswege, wenn es nicht weitergeht:

• Auseinandersetzung durch Vereinbarung: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus.
• Gemeinsamer Verkauf: Die Immobilie wird verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt — der häufigste und meist friedlichste Weg.
• Teilungsversteigerung: Letztes Mittel, wenn keine Einigung möglich ist — die Immobilie wird gerichtlich versteigert. Meist erzielt sie dabei einen deutlich geringeren Preis als bei einem freihändigen Verkauf.

Grundbuch berichtigen — innerhalb von zwei Jahren kostenfrei

Nach dem Erbfall stehen Sie noch nicht automatisch als Eigentümer im Grundbuch — dort ist weiterhin der Verstorbene eingetragen. Sie müssen die Grundbuchberichtigung aktiv beantragen.

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist dieser Vorgang gebührenfrei. Danach werden Gebühren fällig, deren Höhe sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richtet — schnell mehrere hundert bis über tausend Euro.

Für den Antrag beim Grundbuchamt benötigen Sie den Erbschein (oder das eröffnete Testament) sowie das Berichtigungsersuchen. Bei Erbengemeinschaften werden alle Miterben mit ihren Anteilen eingetragen.

Tipp: Wenn ohnehin ein Verkauf geplant ist und der Notartermin in den nächsten Monaten ansteht, kann der Notar die Umschreibung direkt im Rahmen des Verkaufs erledigen — das spart Zeit und Gebühren.

Erbschaftsteuer — Freibeträge und Stolpersteine

Erben zahlen in Deutschland Erbschaftsteuer — abhängig vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Nachlasses. Die Freibeträge sind allerdings großzügig:

• Ehepartner: 500.000 €
• Kinder & Stiefkinder: 400.000 € pro Elternteil
• Enkel: 200.000 € (400.000 € bei verstorbenen Eltern)
• Eltern & Großeltern (im Erbfall): 100.000 €
• Geschwister, Nichten/Neffen, sonstige: 20.000 €

Übersteigt der Nachlasswert den Freibetrag, fällt Erbschaftsteuer an — der Steuersatz liegt je nach Steuerklasse zwischen 7 % und 50 %.

Sonderregel selbstgenutzte Immobilie: Erben Ehepartner oder Kinder eine selbstgenutzte Immobilie und ziehen unverzüglich selbst ein (und mindestens 10 Jahre wohnen bleiben), bleibt die Immobilie steuerfrei — bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche.

Die Anzeigepflicht beim Finanzamt besteht innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall. Ein Steuerberater hilft, alle Spielräume und Befreiungen korrekt zu nutzen.

Den Wert der geerbten Immobilie ermitteln

Ob Verkauf, Vermietung oder Auszahlung von Miterben — fast jede Entscheidung hängt am aktuellen Marktwert der Immobilie. Schätzungen aus dem Bauchgefühl oder veraltete Vergleichsangebote führen schnell in die Irre.

Eine seriöse Werteinschätzung berücksichtigt Lage, Baujahr, Bausubstanz, Energieeffizienz, Ausstattung, Modernisierungsstand und aktuelle Marktdaten. Sie gibt eine realistische Preisspanne, an der sich alle weiteren Schritte orientieren können.

Für offizielle Zwecke (z. B. gegenüber dem Finanzamt oder bei einer Erbauseinandersetzung) kann ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen sinnvoll sein. Es ist gerichtsfest, kostet aber meist mehrere tausend Euro.

Für die meisten Familien reicht zunächst eine fundierte Marktwerteinschätzung — sie ist günstig oder kostenlos und liefert eine belastbare Basis für die nächste Entscheidung.

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Diese drei Optionen stehen offen — und die richtige Antwort hängt von Ihrer persönlichen Lebenssituation, der Immobilie selbst und der Konstellation der Erben ab.

Selbst einziehen kann steuerlich attraktiv sein (siehe Erbschaftsteuer) und ist emotional oft die schönste Option — wenn Lage, Größe und Zustand zur eigenen Lebensplanung passen. Andernfalls bindet ein „Einzug aus Pflichtgefühl" oft jahrelang Geld und Energie.

Vermieten bietet regelmäßige Einnahmen und langfristigen Vermögensaufbau — bedeutet aber auch laufenden Aufwand: Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, ggf. Konflikte mit Mietern. Bei älteren Bestandsimmobilien fallen oft erhebliche Sanierungskosten an, bevor sich überhaupt eine marktgerechte Miete erzielen lässt.

Verkaufen ist die einfachste und in vielen Fällen wirtschaftlich sinnvollste Lösung — besonders bei Erbengemeinschaften, weit entferntem Wohnort der Erben oder hohem Sanierungsstau. Der Erlös ist sofort verfügbar und lässt sich klar aufteilen.

Vermietung — Chancen, Pflichten und versteckte Kosten

Eine vermietete Immobilie kann eine solide Einnahmequelle sein — wenn man sich der Pflichten bewusst ist. Als Vermieter sind Sie für Instandhaltung, Verkehrssicherung und ordnungsgemäße Abrechnung verantwortlich.

Plausible Mieten ergeben sich aus dem örtlichen Mietspiegel und vergleichbaren Objekten. Wer zu hoch ansetzt, riskiert lange Leerstandszeiten — wer zu niedrig anbietet, bindet sich auf Jahre an niedrige Einnahmen, denn Mieterhöhungen sind streng reguliert.

Versteckte Kosten, die viele unterschätzen:

• Modernisierungsstau: Heizung, Fenster, Dach — bei Bestandsimmobilien oft fünfstellige Beträge bis zur Vermietbarkeit.
• Energetische Pflichten: GEG-Vorgaben, Heizungstausch, ggf. Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel.
• Nichtumlagefähige Kosten: Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Versicherungen — laufen auf Ihre Rechnung.
• Mietausfall: Auch ohne Mieter zahlen Sie weiter Grundsteuer, Hausgeld und Kreditzinsen.

Mieteinnahmen sind außerdem einkommensteuerpflichtig — abzüglich Werbungskosten und AfA. Eine Modellrechnung mit Ihrem Steuerberater zeigt schnell, ob die Vermietung wirtschaftlich tatsächlich aufgeht.

Verkauf der geerbten Immobilie — was anders ist

Im Kern läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie genauso wie jeder andere Verkauf: Werteinschätzung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin.

Drei Besonderheiten sollten Sie kennen:

• Mehrere Verkäufer: Bei Erbengemeinschaften müssen alle Miterben den Kaufvertrag unterschreiben. Ein Bevollmächtigter mit notarieller Vollmacht erleichtert den Prozess.
• Emotionale Bindung: Bei vielen Erben ist die Immobilie mit Erinnerungen verknüpft. Eine externe, neutrale Sicht hilft, realistisch zu bleiben — und überzogene Preisvorstellungen zu erkennen.
• Unterlagen recherchieren: Oft sind Pläne, Baugenehmigungen oder Sanierungsnachweise nicht greifbar — sie liegen bei Hausverwaltung, Bauamt oder im Nachlass. Das kostet Zeit.

Ein erfahrener Makler nimmt diese Aufgaben ab — Sie müssen sich nicht auch noch in das Bauamt einarbeiten oder zwischen Geschwistern moderieren.

Spekulationsfrist — die wichtige 10-Jahres-Regel

Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Spekulationssteuer — und zwar zum persönlichen Einkommensteuersatz. Das kann schnell sehr teuer werden.

Die gute Nachricht für Erben: Maßgeblich ist nicht Ihr Erbfall, sondern der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als 10 Jahren gekauft, können Sie steuerfrei verkaufen — auch direkt nach dem Erbe.

Ausnahme: War die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt (vom Erblasser oder von Ihnen), entfällt die Spekulationssteuer ohnehin — unabhängig von der 10-Jahres-Frist.

Wurde die Immobilie hingegen erst kürzlich gekauft und nie selbst bewohnt, kann ein Verkauf innerhalb der Frist erhebliche Steuern auslösen. In solchen Fällen lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater vor dem Verkauf.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Für jede Entscheidung — ob Verkauf, Vermietung oder steuerliche Anzeige — müssen Unterlagen vorliegen. Bei geerbten Immobilien sind sie häufig unvollständig oder verstreut. Diese Dokumente sollten Sie zusammentragen:

• Erbschein oder eröffnetes Testament
• Sterbeurkunde des Erblassers
• Grundbuchauszug — aktueller Stand mit allen Belastungen
• Flurkarte / Liegenschaftskarte
• Wohnflächenberechnung nach WoFlV
• Baupläne und Grundrisse
• Baugenehmigung und ggf. Genehmigungen für An- und Umbauten
• Energieausweis — beim Verkauf gesetzlich verpflichtend
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten Jahre
• Nebenkostenabrechnungen der letzten 2–3 Jahre
• Mietverträge, falls vermietet
• Nachweise über Sanierungen — Rechnungen, Fotos, Energienachweise

Vieles liegt in Ordnern beim Verstorbenen, beim Notar, bei der Hausverwaltung oder beim Bauamt. Planen Sie ausreichend Zeit — die Beschaffung dauert oft mehrere Wochen.

Das schwierigste Gespräch: mit der Familie

Eine geerbte Immobilie kommt selten allein — meist mit jahrzehntelangen Erinnerungen, unterschiedlichen Lebensentwürfen der Erben und manchmal alten Familienkonflikten, die plötzlich wieder hochkommen.

Drei Erfahrungen aus der Praxis:

• Sprechen Sie früh: Je länger Sie warten, desto mehr verfestigen sich Vorstellungen — und desto schwerer wird ein Kompromiss. Ein erstes Familiengespräch innerhalb der ersten 4–6 Wochen lohnt sich fast immer.
• Trennen Sie Emotion und Zahlen: Was die Immobilie wert ist, hat nichts damit zu tun, wie sehr sie geliebt wurde. Eine externe Werteinschätzung bringt einen objektiven Anker in das Gespräch.
• Holen Sie eine neutrale Stimme dazu: Steuerberater, Notar oder Makler werden als unparteiisch wahrgenommen — und können Vorschläge machen, die innerhalb der Familie schwer auszusprechen sind.

Auch wenn am Ende verkauft wird: Es soll niemand das Gefühl haben, übergangen worden zu sein.

Wann ein Makler wirklich entlastet

Bei geerbten Immobilien ist die Versuchung groß, „schnell selbst zu verkaufen" — oft mit der Begründung, dass man die Maklerprovision spart. In der Praxis rechnet sich das selten, vor allem nicht bei Erbengemeinschaften oder weiter entferntem Wohnort.

Ein erfahrener Makler übernimmt:

• Beschaffung aller Unterlagen — bei Behörden, Hausverwaltung, Bauamt.
• Werteinschätzung und Preisstrategie auf Basis aktueller Marktdaten.
• Vorbereitung von Foto, Grundriss, Exposé und 360°-Rundgang.
• Vermarktung auf allen relevanten Portalen und in eigenen Netzwerken.
• Vorqualifizierung von Käufern — inklusive Bonitäts- und Finanzierungsprüfung.
• Besichtigungen und Verhandlungen — Sie müssen nicht im alten Elternhaus sitzen und fremden Menschen die Räume zeigen.
• Notartermin und Übergabe — koordiniert und begleitet.

Gerade bei einem emotional belasteten Verkauf ist dieser Schutzraum oft mehr wert als die nominale Provision — und der erzielte Mehrpreis durch professionelle Vermarktung übersteigt die Maklerkosten regelmäßig.